Oggi scopriamo come calcolare il prezzo a notte di un appartamento!
Ebbene si, torna la “mitica” rubrica de “I consigli di Ema“!
L’ultima volta abbiamo aperto una parentesi su come organizzare il check in.
Oggi, su richiesta di un’amica, ho deciso di toccare un topic centrale negli affitti brevi: come calcolare il prezzo a notte di un appartamento (o di una stanza).
Stiamo parlando di un argomento delicato, che andrebbe sviluppato in maniera più approfondita.
In questo breve articolo mi limiterò a proporre qualche spunto che spero possa esservi d’aiuto per determinare la tariffa giusta per la tua struttura.
Troppo spesso, capita d’imbattersi in annunci sul web di case vacanza & co che propongono soggiorni a prezzi stracciati.
Non voglio giudicare le scelte imprenditoriali di nessuno, ma proporre prezzi troppo bassi:
- svaluta il tuo lavoro
- danneggia il mercato, causando un ribasso generale dei prezzi
Poi, se affitti la dispensa di casa a 20 euro a notte ci può stare, ma solo in quel caso 😉
Al contrario, prezzi troppo alti potrebbero rivelasi un boomerang. Rischi infatti:
- un feedback negativo, se la struttura i servizi proposti non sono all’altezza delle aspettative dell’ospite
- avere un tasso di occupazione basso a causa di tariffe fuori mercato
Ma qual’è il prezzo giusto??
Vediamo di fornire qualche dritta per capire come proporre una tariffa adeguata:
Valuta i costi
Per prima cosa, devi capire quali sono i costi della tua struttura.
Affitto, amministrazione, Tari, biancheria, servizi essenziali, internet e chi più ne ha più ne metta.
Fai una somma di ttttttutte le spese!
Una volta calcolato il totale, dividi per i giorni del mese (30, per semplificare…), e otterrai il costo giornaliero del tuo appartamento!
Ad esempio: Supponiamo che la tua casa costi 300 euro al mese: 300:30=10
Ciò significa che 10 euro sarà il costo giornaliero. Il limite virtuale che dovrai superare per ottenere un guadagno e al di sotto del quale non dovrai scendere.
Per intenderci, se decido di vendere l’appartamento a 100 euro a notte avrò un ricavo di 90 euro (100-10).
Tutto chiaro??
PS: Non per rompere le scatole, ma non dimenticare che sulle tariffe dovrai pagarci anche le tasse…tienilo bene a mente!
Valuta la zona
Una volta compresi i costi da sostenere, analizza la zona/quartiere dove risiedi.
Sei vicino al mare? in centro? in centro storico? Periferia? In un quartiere tranquillo? Vicino alla stazione? Com’è l’accesso ai mezzi pubblici? La zona è fornita di servizi?
Insomma, non devi fare altro che esaminare il quartiere e capire se è una zona adatta per una casa vacanze, aaut, & co.
Un appartamento vicino al mare o in centro sarà più appetibile per un turista rispetto ad uno in periferia e di conseguenza potrà avere un prezzo più alto.
Valuta l’offerta della concorrenza
Terzo step: valutare l’offerta della concorrenza.
Vesti i panni dell’investigatore ed esamina le tariffe delle strutture simili alla tua.
Mi raccomando: strutture simili! se hai un monolocale non confrontare le tue tariffe con quelle del super attico!
Potrai notare, ad esempio, che il prezzo medio a notte dei monolocali, in un determinato momento della stagione, si aggira attorno ai 70/80 euro a notte. Un buon punto di partenza per definire il valore della tua proprietà!
Valuta bonus e malus
Altra fattore importante sono i bonus e i malus.
C’e l’ascensore? il parcheggio? l’aria condizionata? internet con fibra ottica? tv satellitare? oppure la tua casa si trova in una palazzina fatiscente con scale alte e strette, senza aria condizionata ma con un terrazzino?
Ogni struttura ha dei pregi e dei difetti. Alcuni più importanti di altri!
Per esperienza, avere un parcheggio, un ascensore o essere ad un primo piano può incrementare notevolmente la tariffa giornaliera.
Valuta bene i plus del vostro alloggio e per ognuno di essi aumenta di qualche euro il costo giornaliero del soggiorno.
Allo stesso modo non proporre prezzi esagerati con troppi malus, gli ospiti rimarranno insoddisfatti e si vendicheranno nelle recensioni!
Usa i prezzi smart
Con l’espressione “prezzi smart“, non intendo riferirmi all’opzione di Airbnb (che mira più ad aumentare l’occupazione piuttosto che i guadagni…), ma al concetto di aggiornare i prezzi in base alla stagione e alla richiesta.
È impensabile tenere gli stessi prezzi tutto l’anno.
In alta stagione, ci sarà maggiore richiesta e si guadagnerà sicuramente di più, mentre in bassa stagione, con il calo della domanda, le tariffe dovranno essere giocoforza più basse.
Il mio consiglio è di dividere il calendario in tre fasce di prezzo: Alto, medio e basso e di variare i prezzi in base alle stagioni.
Riassumendo…
Per calcolare il prezzo a notte di un appartamento destinato agli affitti brevi, occorre:
- calcolare il costo giornaliero della struttura;
- valutare la zona;
- valutare l’offerta della concorrenza;
- valutare i bonus e i malus della proprietà;
- Aggiornare i prezzi in base alla stagione.
Ci sarebbe da dire ancora tantissimo su questo argomento, ma lo spazio è limitato.
Nella mia Guida Galattica per host, ho approfondito l’argomento nel dettaglio, qui puoi scaricare un estratto gratuito!
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Alla prossima!
Come sempre…molto interessante e chiarificatore
Grazie Ema
Grazie Stefania 🙂
Io sono solo all’inizio… però volevo sapere se il prezzo si fa a notte a persona…o a notte per l’intera camera?
Ciao Loredana, è una domanda complessa. Il mio suggerimento è quello di creare una “tariffa base” (minimo per due persone) e poi proporre una cifra addizionale in base agli ospiti in più. Un saluto Emanuele